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【拆迁律师】没有合法有效的评估报告,可否作出征收补偿决定?

日期: 2019-08-06
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拆迁律师】没有合法有效的评估报告,可否作出征收补偿决定?


【拆迁律师】没有合法有效的评估报告,可否作出征收补偿决定?


没有合法有效的评估报告是否可以作出征收补偿决定——河北神马XX有限公司诉河北蠡县人民政府征收补偿决定案

案件导读

本案是一起国有土地上房屋征收案件,对于被征收人最关注的被征收房屋价值的确定,《国有土地上房屋征收与补偿》第十九条规定明确规定对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定,未经依法评估,不得作出房屋征收补偿决定。

基本案情

河北神马XX有限公司系经工商行政管理机关合法注册登记的企业法人,其注册经营占地范围所属房屋及附属设施等由河北蠡县人民政府于2012年6月15日作出的《关于新城市广场项目房屋征收的公告》(第四号)(以下简称为《房屋征收决定》)确定为征收范围内。河北蠡县人民政府于2014年5月12日做出《蠡县人民政府房屋土地征收补偿决定书》[2014]1号(以下简称《征收补偿决定书》);河北神马XX有限公司不服河北蠡县人民政府做出的《征收补偿决定书》于2014年6月30日向保定市人民政府申请行政复议,保定市人民政府于2014年8月28日作出主要内容为维持河北蠡县人民政府作出的《征收补偿决定书》的《行政复议决定书》(保政行复决[2014]16号)。河北神马XX有限公司不服保定市人民政府《行政复议决定书》(保政行复决[2014]16号)作出的决定,委托北京万典律师事务所刘磊律师代为提起诉讼,请求撤销河北蠡县人民政府做出的《征收补偿决定书》并停止实施对河北神马XX有限公司的房屋征收行为。

案件审理

一审法院经审理查明:2012年6月15日河北蠡县人民政府蠡县人民政府作出关于新城市广场项目房屋征收的公告(第四号),将建设项目、征收范围、征收部门、征收实施单位、征收实施期限、被征收人申请行政复议、提起行政诉讼的权利等内容予以公告并张贴。同时将该项目的征收补偿安置方案作为公告的附件同时公布。2012年2月16日河北蠡县人民政府将“公告”送达被征收人之一的河北神马XX有限公司神马化纤公司。河北神马XX有限公司厂房全部位于该公告征收区域范围之内。根据河北神马XX有限公司提交的国有土地使用权证和房屋所有权证,河北神马XX有限公司厂房共占用国有土地3450平方米,各类房屋面积共计6862.00平方米。河北蠡县人民政府在征收补偿决定书中认定,河北神马XX有限公司房屋建筑面积为5275.39平方米,河北神马XX有限公司除拥有上述5.18亩国有土地外,尚使用集体土地8.67亩,一并纳入征收补偿范围。

河北蠡县人民政府就征收补偿安置未能达成协议。2014年5月12日,河北蠡县人民政府作出(2014)1号房屋土地征收补偿决定书,并于2014年5月22日送达河北神马XX有限公司。

河北蠡县人民政府认定的河北神马XX有限公司房屋建筑面积及地上附属物评估价421.975万元,是依据保定XXX房地产评估有限公司出具的蠡县神马化纤有限公司附属物价格一览表。该表说明中明确说明:1.被征收方未在现场勘察表上签字确认,上表仅为委托方作初步摸底工作使用,未出具正式评估报告。

一审法院经审理认为:

市、县级人民政府作出房屋征收决定应当及时公告,公告应当明载征收补偿方案和被征收人的行政复议、行政诉讼权利等事项。相关权利义务人为征收区域全体被征收人。这是房屋征收部门报请市、县级人民政府对具体被征收人作出补偿决定的前提和基础。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。在本案中,河北蠡县人民政府决定给予河北神马XX有限公司房屋及其他附属物的赔偿价格是依照证据26中保定市XXX房地产价格有限公司出具的蠡县神马化纤有限公司房屋价格一览表确定的。而河北蠡县人民政府并未提供出该公司具有相应资质的证据和该公司出具的正式评估报告。河北蠡县人民政府确定的房屋补偿数额不符合相关规定。同时,河北蠡县人民政府未按照相关规定对河北神马XX有限公司搬迁、停产、停业的损失确定补偿数额。

综上,河北蠡县人民政府对河北神马XX有限公司作出的征收补偿决定主要证据不足,认定事实不清,应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目之规定,判决如下:

撤销河北蠡县人民政府2014年5月12日作出的(2014)1号房屋土地征收补偿决定书。

案件受理费50元,由河北蠡县人民政府负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内提出上诉,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省保定市中级人民法院。

二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致,维持原判。

律师点评

本案有两个焦点问题:

焦点1、此次征收是否包含了集体土地?

焦点2、河北蠡县人民政府提交的评估单是否属于合法有效的评估报告?是否可以作为作出补偿决定的依据?

关于焦点1,《征收补偿决定书》第二段明确说明,“被征收房屋土地使用面积13.85亩(国有土地5.18亩,集体土地8.67亩)”。另根据原告提供的《河北省国土资源厅政府信息公开告知书》、《保定市国土资源局政府信息公开告知书》([2014]23号)均可知新城市广场项目范围内集体性质土地未办理土地征收手续。由以上证据可知,上述公告确定征收范围内的集体土地,尚未经过有权机关批准征收,土地性质是集体土地。

《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定:“征收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”第四十六条规定:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”

依照上述法律规定,河北蠡县人民政府对上述征收范围内的集体土地无权予以征收。其已发布的《房屋征收公告》、《征收补偿决定书》对该集体土地与国有土地一同予以征收,明显属于违法错误。《蠡县人民政府关于新城市广场项目房屋征收的公告》(第四号)(以下简称《征收决定》)以及《征收补偿决定书》均具有严重法律错误,依法应予撤销。

虽然法院判决撤销补偿决定没有把上述理由在判决书中赘述,但实际上,在国有土地上房屋征收过程中,不但征收国有土地,顺带也征收临近或包含的小部分集体土地的事情时有发生,这种情况也是严重违反了《国有土地上房屋与征收补偿条例》的。

关于焦点2,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”及上述条例第二十条的规定可知,河北蠡县人民政府对河北神马XX有限公司作出《征收补偿决定书》中被征收房屋价值的认定,应当依据上述条款的规定,委托具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)的规定予以评估确定。

而由于河北蠡县人民政府没有按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)第九条第一款和第二款的规定,组织有关单位对被征收房屋情况进行调查;也没有将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。同时,依据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)第十六条、第十七条、第二十条以及第二十二条的规定,房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后,房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的,自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人对复核结果有异议的,自收到复核结果之日起10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

河北蠡县人民政府提供的2014年7月17日开具的说明和2014年10月8日打印并且在表下1里明确写明不作为评估报告的“一览表”,依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第61条的规定均不能作为证据。

本案,河北蠡县人民政府明确认可没有评估报告,未依法委托相应评估机构对河北神马XX有限公司所属房屋市场价值进行评估,当然更未能将评估报告内容及时送达河北神马XX有限公司并公告。因此,河北蠡县人民政府作出《征收补偿决定书》缺少对河北神马XX有限公司房屋的评估报告,此举也导致河北神马XX有限公司对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失。其作出补偿决定的行为,明显属于违反法定程序。

《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条:“行政行为有下列情形之一的,人民法院判决撤销或者部分撤销,并可以判决河北蠡县人民政府重新作出行政行为:(一)主要证据不足的;(二)适用法律、法规错误的;(三)违反法定程序的;(四)超越职权的;(五)滥用职权的;(六)明显不当的。”

河北蠡县人民政府作出《征收补偿决定书》所依据的主要证据明显不足,适用法律法规错误;其在作出补偿决定的程序上严重违反了法定要求,侵害了河北神马XX有限公司的合法权益,最终人民法院对河北神马XX有限公司的诉讼请求予以支持,判决依法予以撤销。

(采晴)

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