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万典讲堂
【土地律师】征迁中,对被征地农民养老保险,不能忽视失地农民的产生,是城市化进程中的正常现象。在工业化过程中,农民的农业土地,转化为非农业用地,是不可避免的。失地农民养老保险政策,在一定程度上,保障了失地农民的权益。但实践中,很多被征收人,只是关注了征迁的补偿费用,而忽视了或不知道被征地农民养老保险。因而实际上,大部分农民朋友面临征地的时候,并未领取到完善的养老保险,这其实是一种不小的损失。农民朋友遇到征地时候,除应当有的土地补偿款、安置补偿款、地上附着物的补偿外,还要有社会养老保险费用。其保险包括:农村新型的养老保险、城镇职工基本养老保险、失地农民的社会养老保险。一、现行的法律、法规:(一)在《物权法》中规定征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。(二)在《社会保险法》中规定征收农村集体所有的土地,应当足额安排被征地农民的社会保险费,按照国务院规定将被征地农民纳入相应的社会保险制度。(三)在劳动和社会保障部《国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》中规定各地要严格按国办发29号文件关于保障项目和标准的要求,尽快将被征地农民纳入社会保障体系,确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障,并建立相应的调整机制。5(四)在国土资源部《关...
更新时间: 2019 - 07 - 19
遇到拆迁的时候大多数人先考虑的就是补偿标准,说谁家房子要拆迁了,可以拿多少钱……,但很多人对拆迁补偿的相关规定并不是很了解,补偿方式又分为货币补偿和产权置换。  无论哪种方式,大家应该清楚拆迁补偿的基本原则是两个保障:即保障房屋的整体价值不降低;保障被拆迁人生活水平不降低。这是大方向,如果拆迁补偿标准明显与上述两个原则相违背,即不合法。  被征收人选择房屋产权调换的,被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。而且产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。  咱们国家的拆迁分为集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁两种。货币补偿的话,农村的集体土地房屋的拆迁补偿由土地补偿、房屋重置成本价、装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等组成;  属于城市规划区范围内的集体土地上房屋以及国有土地上房屋的拆迁补偿标准是要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)的规定参考周边类似房地产的市场价格进行补偿,再加上装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等。  此外,有一点比较重要,特别需要注意,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,这时候应该参照执行...
更新时间: 2019 - 03 - 21
现在房屋拆迁是一种普遍现象,许多人就对拆迁补偿有所疑问。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么农村房屋拆迁补偿标准是什么?接下来为大家讲解,希望对大家能有所帮助!  网友提问:农村房屋拆迁补偿标准是什么?  拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:  (1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。  (2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。  (3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。  由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。  (一)房屋拆迁补偿计算标准  (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。  (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁...
更新时间: 2019 - 01 - 21
到拆迁时,企业往往会关注能获得多少补偿,有哪些补偿项目,标准是什么。结合法律规定及自身办案经验,给大家讲讲企业拆迁补偿的项目及标准。  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:  (一)被征收房屋价值的补偿;  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励”。  根据上述规定, 企业拆迁时,可以获得:(一)房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)停产停业损失;(四)奖励、补助。下面,我们具体来看看这些补偿项目。  在征地拆迁中,如果企业遇到拆迁了能获得的补偿有哪些?  一、房屋价值的补偿  国有土地上房屋价值的补偿由相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,不得低于周边类似房屋的市场价格。集体土地房屋的补偿包括土地区位补偿和房屋重置成新的补偿。前者由地方政府自行确定,后者是指房屋的建造成本,即估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。  二、停产停业损失费  企业拆迁要获得停产停业损失,一般要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营等因素。这里要注意的一个问题就是,注册地址和...
更新时间: 2019 - 01 - 17
【拆迁律师】征迁时,补偿是按“房产证面积”、还是“土地使用证面积”?一、拆迁面积的补偿范围:(一)房屋的拆迁面积,补偿范围是房产证上的房屋建筑面积。没有房产证的房屋,且建设时间在1981年以前的,拆迁单位常会找专业的测绘人员,对房屋的实际面积重新测量,则拆迁面积,以新测量出来的房屋建筑面积为标准。(二)房屋的面积,有“房产证上的建筑面积”和“土地使用证上的土地占用面积”两种面积。房屋的建筑面积,没有土地证上的土地占用面积大的,是按照土地使用证上的占地面积,作为拆迁的面积计算。对于临时搭建的使用空间的面积、阁楼的面积、实际建筑面积大于房产证上的建筑面积的,视实际情况而定,对于是否算是拆迁面积,这要看各地的标准。但是,其中存在的违章建筑,都是不计在拆迁面积范围之内的,所以,被征迁人要注意。(三)没有房产证的,房屋拆迁是以其他的产权方式计算的,比如,购房合同等。房屋的实际建筑面积,小于相关证明的,以实际建筑面积为准。(四)拆迁的房屋,需要在房屋的拆迁款,具体落实到拆迁户的,才可以进行拆迁。否则,视为违法拆迁。二、拆迁面积与确权面积的区别:(一)房屋的拆迁面积,是据实际情况而定的,没有一定的标准,且与土地使用证上的面积,也是息息相关的。房屋的拆迁面积,一般是不需要重新测量的,而是依据房产证上的面积、土地使用证上的面积、购房合同上的面积等为准,只有需要重新测量的,才会以测量面积为准。(二)房...
更新时间: 2019 - 09 - 06
【拆迁补偿】对土地征收补偿有争议?农民朋友如何申请裁决?应提交哪些资料?农村土地征收补偿是关系到被征收农民的切身利益,但是由于程序比较复杂,很容易出现对征地补偿结果发生不满意的情况,但是有一些被征收农民朋友因对这方面的法律不是很了解很容易吃亏。那对补偿标准有争议的,如何申请裁决?要提交哪些资料?一、土地征收补偿如何申请裁决?根据《土地管理法实施条例》规定,市、县政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县政府批准后,由市、县政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方政府协调;协调不成的,由批准征用土地的政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。目前,许多地方虽尚未制定单一法规,但申请裁决是有法律依据的。二、土地征收补偿申请裁决的条件、程序:(一)申请裁决,是专指对征地补偿标准有争议的纠纷。而对于不服土地征收批复、土地补偿方式争议、土地征收程序违法、强行征占土地、以租代征、违法征收等,均不符合申请裁决条件。(二)标准争议是指:依据的产值标准争议和确定的补偿倍数标准争议,其中一项有争议则构成补偿标准争议。(三)申请裁决程序:1、向市、县政府递交协调申请,协调申请要有明确的要求,标准争议的事实依据和证据,...
更新时间: 2019 - 09 - 05
【拆迁律师】农村征迁,被征迁人应对补偿不合理风险,须做好哪些准备?农村征地,被征迁人会面临一些拆迁的问题。因此,房子被拆迁前,农民朋友须做好准备,了解必要的安置补偿政策。一、了解透各项拆迁安置补偿的政策。(一)虽然拆迁方所制定的各项补偿政策的标准都普遍偏低,在确定补偿要求的时候仅有参考价值,但是还是要对具体的政策进行细细的研读,因为只有在充分了解的情况下,才能质疑其中政策的不合理、不合法之处。(二)因为拆迁过程繁琐,可能会出现补偿款漏项的情况。这些会直接影响到大家的合法利益,而且很多时候都会一笔带过成为隐形损失。被拆迁户要对政策足够了解,才可以保障自己的利益不受损失。二、弄明白拆迁项目的性质、实际用途。(一)拆迁性质多种多样,一定要明白自家拆迁是属于集体土地上的拆迁还是国有土地上的拆迁。这个会关系到后续补偿款的问题,对于拆迁的主题以及拆迁后的规划是什么也要有一个大概了解方向。拆迁的期限,拆迁的规模、是否和公共利益相关联?拆迁的补偿总额是多少?项目是否得到区、县级以上政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件?是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见?对于城中村等情况,是否按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》规定的法律程序及标准进行?(二)最容易让拆迁方钻“法律空子”的地方就是上面几点,拆迁方往往会混淆主体,模糊事实,以达到最快速度、最低补偿的目的,这也是被征迁户须关注的关键点...
更新时间: 2019 - 09 - 04
【拆迁律师】2019年农村土地征收流程、补偿标准是什么?征地补偿款如何分配?随着城镇化,如今,不少农村地区也纳入到了规划当中,会面临着拆迁。依现行法律,由于农村地区的特殊性,宅基地所有权属于村集体,房屋属于个人。那么,2019年,农村集体土地征收流程是什么?农村拆迁补偿标准是什么?征地补偿款如何分配?一、农村集体土地征收流程:(一)政府国土部门书面告知被征地的村集体和农户。(二)当地政府国土部门对拟征土地的现状进行调查并且调查结果由三方主体(村集体、农户、地上附着物产权人)共同确认。(三)征求村民意见、组织征地听证。(四)拟定“一书四方案”征地文件,并上报、审批。(五)张贴“二公告”,即征收土地公告和征收土地的补偿、安置方案公告。(六)就补偿安置方案进行“二次”征求村民意见和听证。(七)将修改后的补偿安置方案依法上报并审批。(八)办理补偿登记手续。(九)支付补偿安置费用。(十)交付土地,在搬迁期内完成搬迁。二、农村拆迁补偿标准是什么?(一)宅基地:土地补偿费用+安置补偿费用+附着物补偿费用=宅基地补偿总款(二)土地征收:依现行法律,土地补偿费是按照土地征收前三年的平均总产值的6-10倍来补偿,如果不能满足农民原有生活水平的,根据所在省级政府批准,可以增加安置补偿费,但是补鞥超过征用前三年平均总产值的20倍。同时,依现行法律我们可以知道,土地补偿费虽然属于集体经济组织所有,但集体经济...
更新时间: 2019 - 09 - 03
【拆迁律师】无证农村房屋征迁流转有无影响?自建房超面积能否拿证、会否被强拆?依现行的法律,在农村建房,不再像以前一样,自己把房建起来就可以,而是,要通过相关审批,才可建房。同时,依现行法律,厘清以下三个重要问题,在遇到征迁、流转、发生纠纷时,对房主的法定权益,有着重要影响。一、农村房屋没有房产证,会有什么影响?宅基地证、房产证,是对房屋所有权的一种法律认可,也是一种保护凭证。一旦发生纠纷或者征地拆迁时,这就是合法诉求的凭证。另外,即将到来的乡村统一集中建设,还有农村土地流转等,都会以房产证为依据,直接会影响到房主的家庭利益。据此可知,房产证,对于房子来说是很重要的,所以,建议建房时要按正规程序审批,按规定建房。拿到房产证,对房主来说是一个重要保障。二、自建房超出面积,能否拿到房产证?自建房,超出面积是不能拿到房产证的。农村建房超出审批面积,通常:或是审批的时候直接不给通过,需要重新调整面积;或是按照标准交一定的费用,有偿使用超出部分的面积。三、农村建房超出审批面积,会否被强制拆除?(一)农村建房超出审批面积,会不会被强制拆除,这个要看情况。比如:建房已经办理了合法的审批手续,有相关的宅基地使用权证书、规划许可证的情形。此种情形,依现行法律,针对面积超标的情况主动向审批机关报告,补交一定费用,如有偿使用费,一般是没有什么问题的,不会被拆除。还有就是按照上述所说的标准,按超标的面积,补...
更新时间: 2019 - 09 - 02
【拆迁律师】明明自家的地却给别人确权?2019年土地确权,要弄清哪些问题?现在,农村各地都在进行土地确权。有的地区已经结束了,有的正在开始。由于各地的实际情况不一样,土地确权的进度也不一样。农民朋友对于确权还是比较关心的,有的担心户口迁出去不能确权,有的担心面积不符合,有的是明明自家的地却给别人确权。各种各样的疑问,需要厘清。一、已转入非农户口的,还能参与确权吗?有人会说这不是跟没说一样吗?当然不能啦,依现行《农村土地承包法》规定,承包期内,承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的,土地确实应该交回。但是,这样的转折牵动了无数的心。国发〔2014〕25号文件,转为非农业户口之后也是可以确权的。文件规定:现阶段,不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。对全家迁入设区市以上转为城市户口,承包地已经交回或收回的,本次不予确权登记。没有交回或收回的,尊重其本人意愿,愿意交回的不予确权登记,不愿意交回的应予确权登记。二、对于承包面积小于实际面积的,如何确权?实际生活中,在当地土地种植的,土地的承包面积往往会有小于实际种植面积的情况,这种情况,应该对农户承包地原四至范围内的实测面积,据实确权登记给原承包户,对超出的部分承包地不得强制收回。三、集体供养“五保户”的承包地能确权登记吗?依《农村土地承包法》等现行法律法规及政策规定,集体供养'五保户'的承包地应尊...
更新时间: 2019 - 08 - 30
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