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两分钟读懂,什么是住改商?

日期: 2019-02-09
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发布时间: 2019 - 07 - 19
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【土地律师】征迁中,对被征地农民养老保险,不能忽视失地农民的产生,是城市化进程中的正常现象。在工业化过程中,农民的农业土地,转化为非农业用地,是不可避免的。失地农民养老保险政策,在一定程度上,保障了失地农民的权益。但实践中,很多被征收人,只是关注了征迁的补偿费用,而忽视了或不知道被征地农民养老保险。因而实际上,大部分农民朋友面临征地的时候,并未领取到完善的养老保险,这其实是一种不小的损失。农民朋友遇到征地时候,除应当有的土地补偿款、安置补偿款、地上附着物的补偿外,还要有社会养老保险费用。其保险包括:农村新型的养老保险、城镇职工基本养老保险、失地农民的社会养老保险。一、现行的法律、法规:(一)在《物权法》中规定征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。(二)在《社会保险法》中规定征收农村集体所有的土地,应当足额安排被征地农民的社会保险费,按照国务院规定将被征地农民纳入相应的社会保险制度。(三)在劳动和社会保障部《国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》中规定各地要严格按国办发29号文件关于保障项目和标准的要求,尽快将被征地农民纳入社会保障体系,确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障,并建立相应的调整机制。5(四)在国土资源部《关...
发布时间: 2019 - 09 - 30
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【拆迁律师】应该知道的事:农村集体土地确权,具体的规定与原则农村集体土地确权登记发证,对农民朋友来说是一件大事,其是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权,包括:宅基地使用权、集体建设用地使用权等。依现行规定,农村集体土地所有权确权登记发证,要覆盖到全部农村范围内的集体土地,包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地,不得遗漏。想要搞清楚土地确权,必须得知道以下三点:首先,农村集体土地确权登记依据的文件资料包括:政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定;县级以上政府国土资源行政主管部门的调解书;法院生效的判决、裁定或者调解书;当事人之间依法达成的协议;履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果;法律、法规等规定的其他文件等。其次,确定农村集体土地所有权主体遵循“主体平等”和“村民自治”的原则:按照乡(镇)、村和村民小组农民集体三类所有权主体,将农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体。凡是村民小组(原生产队)土地权属界线存在的,土地应确认给村民小组农民集体所有,发证到村民小组农民集体;对于村民小组(原生产队)土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的,应本着尊重历史、承认现实的原则,对这部分土地承认现状,明确由村农民集体所有;属于乡(镇)农民集体所有的,土地所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。再次,农...
发布时间: 2019 - 09 - 29
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【拆迁律师】拆迁过程中房价涨了,拆迁补偿该怎么算?最高法是这么认定的我们都知道,征收的时间周期一般比较长,但房地产价格却是随着市场在波动的。而从公告到评估再到补偿的这段时间,很有可能房价会出现上涨过快的情形。而如果拆迁过程中房价涨了,拆迁补偿该怎么算?一、拆迁过程中房价涨了,被征收房屋价值到底怎么算?首先可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。也就是说,被拆迁房屋的价值是与房屋征收决定公告之日、类似房地产的市场价格息息相关的。合法的房屋征收决定公告一般应包括:“征收项目名称、征收房屋范围、房屋征收部门、房屋征收实施单位、征收协议签订期限、对征收公告有异议的行政复议以及行政诉讼期限、政府加盖公章。”等,因此一般而言包含上述内容的房屋征收决定才是合法的,其张贴公告的时间点,可以作为计算房屋拆迁补偿价值的基准时间点。而对于类似房地产价格的规定,一般而言,各地区的拆迁补偿条例、办法、细则中“类似房地产”有相关具体规定,各地区因经济发展水平不同、政策不同而略有不同。以济南为例,根据《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第23条的规定,“被征收的住宅房屋,征...
发布时间: 2019 - 09 - 27
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【拆迁律师】2019年公租房拆迁,补偿款如何分配、补偿方式、补偿标准全了解公租房拆迁已经不是稀奇的事情了,在北京、上海、天津这样的发达城市,政府为了保障居住的权利,以公租房的形式提供住房,让老百姓能有居住的地方。这是一向惠民的工程。而在拆迁中,公租房产权人多数都是政府,如果政府进行征收的话,还用给与承租人补偿吗?这倒是难倒了一部分人。小编整理了关于公租房的信息,请看:公租房拆迁,补偿款给谁公租房要拆迁补偿款是给承租人和同住人的,具体的规定是:1、户口限制:在被拆迁居住房屋处有住处的常住户口,已实际居住一年以上,并且无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。2、因结婚而在被拆迁公有住房内居住的具有住处的常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即便居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后,一般无权再主张其他公租房拆迁补偿款的份额。3、因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的无住处的常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年有权分割。公租房拆迁怎么补偿1、公租房拆迁补偿可以协商解决。政府应基于公共利益的需要,对相关的房屋进行拆迁补偿,拆迁工作统一由地方政府委托相关单位办理拆迁事宜,政府会事先发出拆迁公告和补偿标准的公告,被征收人如果不同意补偿的方式和数额等,可以协商处理,协商不成的可以提起行政诉讼,要求法院予以裁决。2、公...
发布时间: 2019 - 09 - 27
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【拆迁律师】2019年宅基地买卖新规、农村“一户一宅”政策细则,是什么?宅基地,是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。一、2019年宅基地买卖新规定:(一)严禁借流转之名买卖宅基地:宅基地是农村村民的基本居住保障,在盘活农村闲置农房的过程中,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。(二)农村宅基地转让必须符合的条件:宅基地上的房屋是可以转让的,但必须符合以下几个条件:1、在本村中拥有两处宅基地(农村住房)的可以转让一处给本村集体的人,因为现行规定”一户一宅“,如果不转让出其中一处就需要收费了。2、转让宅基地的时候必须是转让给本集体经济组织的人,如果以前是本村的人,但是户口转出的,是不能进行转让的。3、受让方是本村户口,但没有宅基地和住房的,也符合宅基地使用条件的,可以通过土地管理部门进行合法的转让。4、在转让宅基地的时候必须要经过本村集体组织三分之二以上的人同意,转让才会效。5、宅基地使用权不可以单独转让给受让方,必须是房地一体的方式进行转让才有效。二、农村“一户一宅”政策细则:“一户一宅”是对农村村民拥有宅基地处数的规定。在以前申请宅基地是不受限制的,有些家庭同时会拥有两处宅基地。但是,依现行法规,实施一户一宅。(一)“一户一宅”政策细则是怎样的:1、农村村民一...
发布时间: 2019 - 09 - 26
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【拆迁律师】列举:村委会在征迁中常见的违法行为有哪些?村民应怎么办?村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,在处理相关事务上,它与村民的关系相当于“代理人”与“委托人”,村民委员会代表理应维护村民利益,向政府反映村民的意见、要求和提出建议。而在现实当中,在信息不对称等条件下,存在村委会采取损害村民利益而为自己牟利的行为,这种现象在征地拆迁当中尤为明显。那么,村委会在征地拆迁当中有哪些常见的违法行为呢?第一,违法将村集体的土地出租。村委会将土地出租给他人办厂经营,这种实质上是规避土地用途管制制度,规避农用地转用的总量控制制度,绕开征收审批程序,租用农民集体土地进行非农业建设的“以租代征”行为。农村土地“以租代征”比较常见的有5种形式:1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;2、基层政府直接租赁农村集体土地;3、基层政府转租农村集体土地;4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;5、村委会租用农户的承包地搞非农建设。村民在实践当中遇见“以租代征”的违法行为,可以通过法律程序要回自己的土地。第二,村委会截留征地补偿款。关于村委会截留征地补偿款,在征地拆迁过程中是频繁出现的事项。依现行法律,村委会作为村民自治组织,是可以截留一定比例的土地补偿费,用于村内的基础设施建设及公益性事项,一般来说,截留的比例在20%-30%之间是合理的。在实践当中,如果村民遇见...
法律法规
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2019 - 02 - 17
cctv知名主持人董倩专访,揭秘拆迁律师的幕后故事《对话.中国品牌》 cctv知名主持人董倩专访万典律师事务所近日,cctv知名主持人、记者董倩在cctv《对话.中国品牌》栏目演播室对北京万典律师事务所进行了专访,万典律师主任律师王卫洲、副主任律师刘磊代表本事务所接受董倩老师的采访,王卫洲、刘磊律师向董倩老师讲述了万典律师的品牌形成之路、拆迁律师的幕后故事。董倩素有毒舌女皇之称,善于抛开现象揭示真相、其提问以犀利、敏感著称,她的采访曾让任正菲难以招架、让董明珠难以回答,甚至有人在采访过程因问题太过于“刁钻”与董倩吵架,在网上声讨董倩,董倩的采访更像是一种审问或者质问,但也正是因为其坚持真实的风格而深受广大观众喜欢,因为她将真相还原给了管众,这正是一位新闻记者最可贵的品质!根据董倩老师的提问,王卫洲、李磊律师万典律师事务所创立的初衷、发展经历、职业梦想、工作感悟的真实故事向董倩老师进行了介绍,以下为采访全过程:董倩:今天我们演播室请到的是两位律师,他们都是专业打拆迁官司的,有一系列的数字和他们是有关系的,他们所代理的业务全部是房屋土地征收类的案件,他们平均每年代理的案件达到500件以上,他们的业务足迹遍布全国三十二个省自治区直辖市,他们代理的业务不仅是一个一个的官司,如果说把他们放在整个中国的社会法制化这样一个进程来看的话,他们所打的官司甚至推动了整个社会和法治往前的前行,我们先来认...
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2019 - 06 - 06
广政字〔2017〕12号各镇人民政府、街道办事处,开发区,县政府各部门、各单位:广饶县城镇土地级别与基准地价更新调整成果已经市国土资源局同意,现公布如下:一、土地级别及其范围(一)县城区土地级别及其范围。一级土地面积2.20平方公里,占定级面积的4.08%,范围为:东至正安路,南至花苑路,西至月河西路,北至迎宾路。二级土地面积8.56平方公里,占定级面积的15.86%,范围为:东至长安路,南至潍高路,西至文安路,北至綦公路。三级土地面积17.70平方公里,占定级面积的32.80%,范围为:东至长安路—广码路—国安路—康居花园—顺安路,南至规划城南一路,西至西康路—綦公路—团结路,北至广兴路。四级土地面积25.50平方公里,占定级面积的47.26%,范围为:东至大寨沟—规划兴安路—大寨沟—孙武湖西岸,南至规划城南二路,西至齐安路,北至广顺路—河辛路—踊跃路。(二)大王镇镇区土地级别及其范围。一级土地面积4.12平方公里,占定级面积的10.15%,范围为:东至东青路,南至11号路—花园南路—大王商贸街,西至阳河—后屯村北道路—华泰集团东边界—常青路—阳河,北至黄河路。二级土地面积7.51平方公里,占定级面积的18.50%,范围为:东至东青高速公路,南至潍高路南迁线,西至永红沟,北至阳河。三级土地面积28.96平方公里,占定级面积的71.35%,范围为:东至兴工路—大王镇东边界线,南至吕...
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2019 - 06 - 06
(温土资公瓯集﹝2019﹞23号)根据土地管理法律法规和有关政策规定,现就☆温州市本级2018年城乡建设用地增减挂钩实施方案(十)建新地块1征地补偿安置方案公告如下:一、项目基本情况1、项目名称:☆温州市本级2018年城乡建设用地增减挂钩实施方案(十)建新地块12、项目用地位置:洞头区灵昆街道叶先村3、批准机关、批准时间、批准文号、批准文件名称:省人民政府于2019年4月1日以浙土整字[2018]0043号批准关于☆温州市本级2018年城乡建设用地增减挂钩实施方案(十)的《浙江省农村土地综合整治项目审批意见书》。4、批准征地面积:项目用地面积:2.0048公顷,其中:征收叶先村集体土地2.0048公顷(计30.072亩)。二、征地补偿安置依据:《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》(温州市人民政府令第143号)。三、征地补偿标准:1、本次征地实行区片综合价补偿,具体补偿标准如下:序号被征地集体经济组织地类面积(亩)区片级别补偿标准(万元/亩)补偿金额(万元)1叶先村农用地(除菜地、10米以上林地外)30.07217.2216.51842菜地8.4310米以上林地7.24建设用地7.25建设用地(城镇低效用地A)7.26建设用地(城镇低效用地B)8.47建设用地(城镇低效用地C)7.28未利用地7.2合计30.072216.51842、青苗补偿:3.6086万元。3、征地现场处理...
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2019 - 06 - 10
朱家角镇横江村被征地范围内集体经济组织和村民:根据沪青规土许选(2017)第79号批文,国家拟征收你村1、2、7、8组范围内集体土地。一、位置:东至西大盈港、西至青浦大道、南至淀山湖大道、北至新塘江二、用途:水域(青浦新城-QPC1-0005单元东横港等河道整治工程)三、补偿标准:土地补偿费按《上海市征地土地补偿费标准(2017)》(沪规土资综规[2017]321号)进行补偿;青苗补偿按《上海市征地青苗补偿标准(2017)》(沪规土资综规[2017]321号)进行补偿;附着物补偿按《上海市征地财物补偿标准(2017)》(沪规土资综规[2017]321号)进行补偿;房屋补偿按《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》(沪府发[2011]75号)执行;被征地农业人员就业和社会保障按照《上海市被征收农民集体所有土地农业人员就业和社会保障办法》(沪府发[2017]15号)执行,由人力资源和社会保障部门实施。四、调查确认:本告知书发布后,青浦区征地事务中心会同镇(乡)人民政府或者街道办事处以及村(居)民委员会在拟征地范围内组织开展下列调查确认工作:(一)对拟征土地的权属、地类、面积等现状进行调查。(二)对地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查。(三)对房屋及宅基地的权属、面积、房屋用途等情况进行调查。五、拟征收土地范围内的土地所有权人(农村集体经济组织)、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人...
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2019 - 06 - 10
麒麟街道建南社区集体有关农户:因建设需要,依照法律规定,拟征收麒麟街道建南社区集体土地合计0.1367公顷。现将有关情况告知如下:一、拟征土地用途江宁区2019年度征(转)用地15201906776号地块二、拟征土地位置麒麟街道建南社区新马组、新桥一组、新桥二组三、拟定补偿标准及拟定安置途径(1)根据《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》(省政府93号令)、《南京市江宁区征地补偿安置办法》(江宁政规发〔2016〕4号)文件和标准规定,此次征地补偿安置按上述文件规定实施征地补偿安置及兑付地上附着物和青苗补偿费。(2)拟被征土地所涉及的农业人口安置途径以有权人民政府依法批准为准。四、被征地的农村集体经济组织和农户对拟征土地的补偿标准和安置途径有申请听证的权利,按照《国土资源听证规定》的规定,需要听证的,应在5个工作日内提出听证书面申请,逾期视为放弃听证。五、本告知书下发后,在拟征土地上抢栽、抢种的青苗,抢建或突击装修的地上附着物,征地实施时一律不予补偿。六、本告知书下发后,国土资源部门将组织对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、规格和数量等进行调查,请被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物所有人予以配合,并在《征地调查结果确认表》上签字或盖章予以确认。《征地调查结果确认表》作为制定征地补偿安置方案的依据,不作为被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人是否同...
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2019 - 06 - 10
根据江苏省人民政府于2014年1月10日苏政地[2013]1013号文通知,同意征用高淳区东坝镇东坝村集体土地0.6336公顷拟用于工矿仓储用地项目建设。我局根据被征地村组的征地补偿安置登记情况,按照区政府高政发[2018]20号文及高政发[2014]25号文件规定,拟订了如下《征地补偿安置方案》。现将有关事项公告如下:土地补偿被征地村组被征用土地面积(公顷)土地补偿费标准(万元/公顷)土地补偿费总额(万元)东坝镇东坝村汤家堡6队0.63362717.1072说明土地补偿费支付和使用,按关于印发《南京市高淳区征地补偿安置办法》的通知(高政发〔2018〕20号)第十三条规定。被征地农业人员安置1、进入社会保障的人员情况被征地村组本次征地应安置人数安置保障费用劳动年龄段养老年龄段小计劳动年龄段(万元)养老年龄段(万元)合计(万元)东坝镇东坝村汤家堡6队32533.11659220.26612853.38272说明被征地人员安置保障按照《高淳县被征地人员社会保障办法》(高政发【2011】185号)文件规定执行2、青苗、附着物补偿被征地村组征地面积(公顷)青苗、附着物综合补偿标准(万元/公顷)青苗、附着物综合补偿费(万元)东坝镇东坝村汤家堡6队0.6336//说明青苗、附着物综合补偿标准,按照高政发[2014]25号文件规定执行。三、被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿...
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